Kreditbesicherung durch Bestandsimmobilien unter den Bedingungen von Basel II und unter besonderer Berücksichtigung der Immobilienbewertung
Knut Pergande
thg 6 2010 · diplom.de
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Inhaltsangabe:Einleitung: Der französische Dichter und Dramaturg Molière erkannte im 17. Jahrhundert: „Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht“. Mit anderen Worten: Der wirtschaftliche Wert steckt nicht in den Dingen selbst, sondern wir verleihen ihnen diesen zeitpunktabhängig. Welchen absoluten, tatsächlichen Wert ein Gegenstand aus sich selbst heraus hat, ist unmöglich auszudrücken oder zu quantifizieren. Er kann nur relativ zu anderen ausgedrückt werden und spiegelt sich im Preis wieder. Der Begriff „Wert“ meint in diesem Zusammenhang einerseits die Eigenschaften, die ein potenzieller Käufer einem Produkt oder einer Leistung beimisst und andererseits die Geldmenge, die er dafür ausgeben müsste. Der Käufer vergleicht diese beiden subjektiven Werte und kauft (unter Voraussetzung rationalen Handelns) dann, wenn für ihn der Wert der Geldmenge gleich oder kleiner ist als der Wert, dem er dem Angebot beimisst. Bewerten ist also eine aktive, von uns selbst ausgeübte Tätigkeit. Entsprechendes gilt für Immobilien, deren Wert sich in erster Linie nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage richtet. Angebot und Nachfrage bilden sich unter dem Einfluss der oben beschriebenen subjektiven Wertebegriffe. Stark vereinfacht ist es so, dass auch ein Loft am Potsdamer Platz in Berlin ohne entsprechende Nachfrage z. B. wegen des Vorhandenseins von Baugiften keinen Wert im Sinne von erzielbarem Kaufpreis besitzt. Dagegen lässt große Nachfrage z. B. auf Grund altersgerechter Bauweise den Wert (aus Sicht bestimmter Nachfrager) einer nur an der Peripherie gelegenen Immobilie steigen. Beide Beispiele lassen bereits die Komplexität der Thematik sowie die Dynamik möglicher Veränderungen erahnen. Auf der Nachfrageseite spielen bei der Wertbildung die erwarteten zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie eine entscheidende Rolle. Daneben können aber auch Prestigegründe, Verdrängungsabsichten gegen Konkurrenten, Liebhaberei oder bloße Über- bzw. Untertreibungen des Marktes u. ä. den Wert einer Immobilie beeinflussen. Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Kreditbesicherung durch Bestandsimmobilien, der dazu notwendigen Bewertung der zu beleihenden Immobilie und der Berücksichtigung der Ergebnisse nach der Rahmenvereinbarung „Internationale Konvergenz der Eigenkapitalmessung und Eigenkapitalanforderungen“. Dabei wird ein interdisziplinärer Denkansatz verfolgt, der zeigt, dass erst unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte wie Architektur [...]
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